地主と借地権者は、一つの土地に対してあたかも共有者のような関係です。従って、土地の利用形態等を変えようとする場合は、お互いの合意が必要となります。つまり、承諾料とはこの合意を得るための対価なのです。
身内であれば合意を得ることも比較的容易でしょう。しかし、そうでない場合は非常に困難となります。まして、相続等により権利者が増えてしまうと、利害の調整は更に複雑になります。
権利調整とは、これら不健全な権利関係を解消し、土地が本来有する資産価値を得るためのものです。
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等価交換
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3件(交換取得後売却)
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―
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1件(交換取得後売却)
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底地評価額
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852,168,711円
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320,233,635円
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216,315,322円
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成約額
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1,111,611,711円
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394,379,591円
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288,798,355円
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成約額/底地評価額
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130.45%
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123.15%
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133.51%
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現状維持
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3件（内高齢者2件）
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1件（再建築不可）
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3件（内再建築不可2件）
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借地権買取
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2件（駐車場へ）
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2件（収益物件）
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その他実績
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自宅立替、マンション建築
駐車場の有効活用、ファンド
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駐車場の有効活用
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駐車場の有効活用・自宅建替え
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不動産鑑定の世界には、「コーヒーカップソーサー理論」というものがあります。
一対で千円の「コーヒーカップソーサーのセット」がある場合、カップ（700円）だけ、ソーサー（300円）だけの販売はありえません。
つまり、「カップ」を借地権・「ソーサー」を低地になぞり、「借地権＋低地＝更地価格」にはならない、と言うことです。
この度も、今の「低地・借地権」の状態にお互いデメリットを感じている状況です。
借地人が低地を買取る場合には、建物と敷地が同一所有者に帰属すつことにより、市場の回復に即応する経済的価値の増分が生じ、（1）土地の有効利用の可能性・（2）担保価値の回復・（3）将来の経済的利益の亭受などのメリットが生じると判断されます。
また、正直なところ、まったくの第三者に低地だけを売却することは難しいことです。地代だけを目当てに低地を購入する一般のお客様はあまり居ないのが現状です。そこで今回、○○様に低地を購入頂くことで、××様にもメリットがあるわけです。
そこで、権利調整のお話は、お互いがデメリットだと感じていたことを、メリットに変えることができ得るすばらしいチャンスだと考えられます。
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経営計画に則した生命保険・
損害保険を設計してほしい
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保険料や保険金の経理処理が適切か見てほしい
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税制適格年金も含めて退職金制度を見直したい
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2006年7月4日【お知らせ】
提携取引先・提携会計事務所ページを更新しました。
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